一、成都市土地市场
1、土地供应计划
根据成都市规划和自然资源局公布四川龙阳天府新区建设投资2023年债权资产■拍卖政府债定融的《成都市各区2023年度国有建设用地用地供应计划》四川龙阳天府新区建设投资2023年债@权资产拍卖政府债定融,2023年度成都市各区国有建设用地供应计划总量控制在5.48万亩以内。其中,商品住宅用地】供应计划8,505亩,同比去≡年减少了1,995亩,下降约19%,是成都近年来商品住宅用地供应计划首次出现∩缩减。
备注:此处成都市各区范围为(四川天府新区⊙成都直管区【←←、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区),原始数据单位为公顷,此处进行了单位换算。
2、土地成交@ 情况
⑴土地总成交情况
2023年上半年成都市各用途土地成交量为1.30万亩。其中,住宅土地成交量达1,721.99亩,成交楼面▲均价为11,911元/平方米四川龙阳天府新区建设投资2023年债权★资产拍卖政府债定融;综合用地(含住宅)成交量为710.85亩,成交〓楼面均价为12,290元/平方米。
数据来源:中指数据
⑵中心城区涉住宅用地土拍情况
2023年上半年▽中心城区共推出54宗涉住◢宅用地,其中成交42宗,未成交11宗,1宗流拍。龙泉驿区上半年推出土地宗数最多,成交宗数排名◇并列第二。
备注:本节数据来自中指数据,包含四川龙阳天府新区建设投资2023年债权资产拍※卖政府债定融的范围为:五城区及高↘新区、天府新区成都直管区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、新津区、青白江区。
土地成交区域主要集中成都南边,天府新区、高新区及双流区,土地成交面积占上半年成交□ 量的45%。从各区成交价♂格情况来看,青羊区涉住宅用地成交楼面均价最高,达到18,900元/㎡四川龙阳天府新区建设投资2023年债权资产拍卖政府债定ξ融;中心城区中,成交楼面均价超17,000元/㎡的区域有青羊区、锦江区和高新区。
从拿地企●业来看,成都轨道交通集团有限公司以46.02亿元的成交价位居上半年中心城区涉住宅用地土拍榜首,该宗地位于高新区,建设用地面积为329.96亩,成交〓楼面均价为10,340元/㎡。拿地企业成交价排名前十情况详见下表:
⑶商办用地成々交情况
2023年上半年共推出42宗商∏办用地,其中28宗成交,7宗未成交,6宗流拍,1宗取消交易。从各区来看,土地成交区域主要集中在中心城区以外区域;大邑◥县上半年共推出7宗商∏办用地,其中5宗流拍,1宗取消交易,仅成交1宗。
从各区来看,2023年上半年成都市商办用地成交量为1,497.56亩。东部新区成交量最高,达412.59亩,成交楼面地价▓为1,080元/平方米;武侯区成交楼面地价←最高,达7,686元/㎡。
3、存量住宅用地情况
⑴成都◥市存量住宅总体情况
根据成都市规划和自然资源局2023年7月10日公布的《成都市存量住宅用地信息》,成都市现有存量住宅用地4.13万亩。具体信息如下表:
⑵成都市各区存量住宅用地情况
从土地建设状态≡来看,天府新区存量住宅用地面积最多,为6,102亩,其中未动工的存量住宅用地面积为1,712亩,已动工未竣工的存量住宅用地面积为4,390亩;武侯区的存量住宅用地最少,仅1,325亩。
4、小结
面对房地产行业的新形势,政府、企业都做出了∮新的应对方式。从供应计划来看,商品住宅用地供应计划同比》下降约19%,是成都近年来商品住宅用地供应计划首次出现缩减。从成交情况来看,2023年ξ 上半年土拍热度稍减,中心城区成交42宗涉住宅用地,未成交11宗,1宗流拍,成交卐区域主要集中于成都南部区域;商办用地共成交28宗,主要集中在中心城区以外区域,其中大邑县商办土拍遇冷,共推出7宗商办用①地,仅成交1宗。从╳存量来看,2023年※上半年存量住宅用地与去年同期相比略有增长。
二、商品ξ住宅房地产市场分析
1、商品住宅供求量价分析
2021年至今,成交面积大于当期新增供应面积;成交均价稳定↘上涨。2023年上半年成都市商品↑住宅新增供应面积962万平方米,成交面积1,077万平方米,成交均价18,809元/平方米,与2022年成交均价相比,上涨9%。
备注:本♂节供求量价数据来自中指数据,包含¤的范围为:大成都范围,商品住宅◤包含:普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年3月的新增供应量是近一年中最高峰值,供应324.38万平方米;2023年5月,量价齐高,成交216.06万平方米,成交均价19,754元/平方米。2023年上半年,成都市商品住宅市场较好,成交量大于新增★供应量,成交均价有所上涨。
2、中心城区商品住宅供求『量价分析
2023年上半年,成都市中心城区商品住宅新增供应面积约837万平方米,成交面积903万平方米,成交量超供应量66万平方米;成交均价20,797元/平方米。2019年至今,成交均价稳定↘上涨。
备注:本节供求量价数据来自卐中指数据,包含的范围为:五城区及高新区、天府新区成都直管区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、新津区、青白江区;商品住宅包含:普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年3月供应了276.48万平方米,是近一年中供应量最高月份;近一年成交量最高峰在2023年4月,成交184.01万平方米。2023年上半年,成交均价整体呈上涨状态,第二季度∑成交均价稳定在2万元/平方米以上】∞。
3、“5+2”区域商品住宅供需量价存情况分析
2023年上半年,成都市“5+2”区域商品「住宅共成交521万㎡,新增供应476万㎡。从成交均价来看,锦江区以29,999元/㎡位居第一;金牛区以21,162元/㎡排在末位。天府新区市场最为活跃,供应量和成交量ζ 位居第一。
备注:本节供求▅量价数据来自中指数据,包含的范围为:青羊区、锦江区、武侯区、成华区、金牛区、高新区、天府新区成都直管区;商品住宅包含:普通住宅、别墅、花园洋房。
截止到2023年6月,成都市“5+2”区域商品住宅存量共有475万㎡,其中天府新区的存量最高,236万㎡,占比近50%;武侯区的存量最少,只有61万㎡。金牛区的去化周期最长, 14个月;成华区存量相对较多的同●时,也是“5”城区中去化能力较强的区域,仅需8个月。
4、商品住宅产品各面积段成交量情╲况分析
近五年,在成都市商品住宅产品中,改善型需求逐渐占主导;2020年-2022年,100平方米以内的刚需住宅产品的需求相对稳定,均占当︽年总成交量的13%左右,但在2023年上半年,100平方米以内的刚需住宅成交量有所下降,占比减〒少至10%;由于多孩政〖策的放开,100-140平方米的刚改和140-180平方米的二改依旧占主流;180平方米以上的住宅需求量也在逐渐增加。2023年上半年,100-140平方米的产品成交量最多。
备注:本小节供求量价数☆据来自中指数据,包含的范围为:大成都,商品住宅包含:普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年上半年,成都市“5+2”区域(含金牛区、武侯区、青羊区、锦江区、成华区、高新区、天府新区成都直管区)商品住宅各面积段成交量价详见下表:
备注:数据来自中指数据
5、成都市二手住宅市场▆情况
受到城投公◣司 利率下降、购房政策放松、落户政※策调整等因素的影响,2023年上半年成都二手商品住宅成交量明显增加,共成交991.98万㎡。2023年上半年,二手商品住宅成交均价波动较大,在1.6-1.72万元/㎡之间。
备注:此处二手商品住宅成交数据来自中指数据,中指暂未公布2022年7月二手商品住宅成交情况,范围:大成都。
2023年上半年,成都“5+2”区域二手商品住宅共↘成交559.49万㎡。天府新区有较好的城市规划、产业规划等,这些原因促使天府新区二手商品住宅市场最为活跃,成交均价最高的同时,成交量依旧№排名第一。其次是高新区,高新区共成Ψ 交96万㎡,高新区二手商品住♂宅成交均价比新房低1万元/㎡左右。
备注:此处二手商品住宅成交数据来自中指数据,“5+2”城区:金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区、高新区、天府新区成都直管区。
6、小结
今年上半年,从大成都范围来看,商品住宅新增供应面积962万㎡,成交面积1,077万㎡,需求大于供给;成交均价18,809元/平方米,与2022年成交均价相比,上涨9%;从中心城〓区来看,2019年至今,商品住宅成交均价稳定上涨,今年上半年成交均价20,797元/平方米,成交量超供应量66万㎡;从“5+2”区域来看,商品住宅共成交521万㎡,新增供应476万㎡。
近五年,在成都市商品住宅产品中,改善ζ 型商品住宅需求逐渐占据主导。今年上半年,100-140平方米的产品成交量最多,共成交554.75万㎡。
由于金融政策、限购政策的调整,与去年相比,今年上半年成都二手房住◤宅市场较为活跃,共成交991.98万㎡,成交均价维持在1.6-1.72万元/㎡之间。从◇区域上来看,由于天府新区有较好的城■市规划、产业规划等,促使天府新区二手房住宅市场最为活跃,成交量、价均排名第一。
(国策成都分公司 徐孟秋、周中楠)
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