摘要： ...

“今年是REITs（不动产投资信托基金）最艰难的年份。”一家大型券商投行人士在朋▃友圈里感叹。

艰难的主因来自宏观经济㊣　的波动加大导致的经营压力。典型案例是哲库退租事件带来的出租率下滑以及张江REIT在二级市场价格的大幅下跌。

“此前大家都ξ把REITs当成可以对冲A股的避险资※产，但上市后发〓现，它跟股票市场的联动性很强，跟情绪的相关性非常高。”前述投行人士告诉《财经》。

中金公司分析认为，当前REITs存在的问题并不是中国市场独有的问题，而是REITs市场在发展初期普遍遇到的挑战。“这一挑战ζ　的本质，其实是二级市场对于实体资产和REITs这一新资产类别的定价逻辑和投资★逻辑需要时间来进一步探索和完善。”

尚处发展初期的REITs也受到了监管的重视。2023年7月，多家基金公司发布公告，将公募REITs基金纳入旗下部分FOF（基金中的基金）基金投资范畴，为REITs增◆加了流动性的可能。10月，发改委、证监会发文支持公募REITs试点资产扩容至消费♀基础设施。紧接着，首批四单消费基础设施REITs申◤报获受理。

此次基础设施REITs的扩容不仅对于身处困境的房地产业是重要利好，也有利于丰富REITs底︾层资产形态，给投资者提供更多选择，促进REITs自身的发◥展，从而蹚过发展初期的「脆弱阶段。

“今年投资者情绪受到很多层面的影响，导致非理性交易频繁发生。这¤些可能进一步加剧了市场波动，使得REITs投资价值被低估。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平认为，关键是要让投资者更加熟悉REITs产品特点和↘风险收益特征。

“相对而言，公募REITs更适合进行长期资产配置，而不是短期∑　频繁交易获取波段收益，投资者需要根据自身投资目标和风险承受能力，选择合适的REITs产品进行【投资。”孙桂平说。

上海交通大╲学上海高级金融学院副院长严弘则认为，2022年REITs市场火热的时候定→价偏高，偏离了基本面，叠加经济增长乏力给底层资产带来的压力，市场价格调整是正常的。“二级市场对不同类别REITs产品的价格分化，也显示↑出投资者对REITs基本面理解更加到位了▃。”

“机构投资者的跟风也会加剧价格波动。不过这些都是市场发展的正常现象。即使在美国这样的成熟市场，REITs产品也会面临从高点下跌50%的巨大波动。”在严弘看来，REITs已经从试点阶段走向常态化发行阶段，未来市场会更加成熟。

“REITs的发展有利于经济的恢复和提升。这也充分体现了资本市场支持实体经济，提高市场直接融资比重的指导思想和初衷。”严弘向《财经》表示。

10月26日，证监会官网公开信息显示，四只消费基础设施REITs产品申报已获受理。

本次申报REITs产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证○券投资基金（下称“华夏华润REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资⊙基金（下称“中金印力REIT”）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（下称“华夏金茂REIT”）、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（下称“嘉实物美REIT”）。

这批项目的推进速度超出了业内的预期。就在不久前的10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条√的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础〓设施领域，并自发布之日起施行。

“自发布之日起施行，仅不足︽一周首批即完成申报；且首批四◤只产品中亦包含民企公募REITs，体现监管层支持民营企业发行基础设施REITs的决心。”平安证券称。

对于身处困境的中国房地产业来说，此次消★费基础设施REITs的扩♀容无疑是巨大利好。万科董事会主席郁亮在朋友圈〓里写道，“今天的REITs，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投□资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

在业内人士看来，最新一批REITs产品绑定的底层资产质量较高。

华夏华润REIT底层资产为青岛万象城，总体量超30万平方米，项目2015年开业，位于青岛核心区香港中路商圈，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。

中金印力REIT底层资产为杭州西溪印象城，总商业体量14.4万平方米，项目于2013年、2019年分别分期开业，多年稳定运≡营，是杭州城西╲单体最大的TOD购物中心。

华夏金茂REIT底层资产为长沙览秀城，总建筑面积10.3万平方米，项目于2016年开业，位于长沙梅溪湖片区，是金茂打造的首个览秀城商业中心。

嘉实物美REIT底层资产为四个社区级商业，建筑面积在0.9万平方米-2.9万平方米之间，除大成项目于2012年开业经营年份略短外，其余→项目均已运营近20年，且仍保持在90%以上出租率，经营稳定。

“从首批消费类REITs参卐与主体来看，多为行业龙头，其中华润、金茂均为央企背景，印力集团背后的万科同样为行业龙头。在第一轮试点后，后续批次中有望看到其他新鲜面孔。”申港证券分◆析，“消费类REITs的主要底层资产以商业广场为主，相关产品推进存在着底层资产收益率不高、产品设计与实操缺乏经验↙等困难。但随着首批消费类REITs产品获批，意味着困扰着相关产品推々进的部分困难得到了解决，首批消费类REITs获受＠ 理将加速存量资产盘活，为行业注入新活力。”

平安证券认☆为，“优质资产亦将吸引更多资金参与，有助于企业构建商业地产‘投、融、管、退’商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份♀额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负Ψ 债水平。”

首批消费基础设施REITs的破冰不仅给◤企业带来更多活水，也给REITs自身发展带来更ㄨ多可能。

“对行业来讲，更大范围的社会资本通过REITs参与消费基础设施领域投资，可以扩大消费行业规模，加快培育区域消费中心建设，更好发挥消费对经济增长的拉动作用。对REITs市场来说，将迎来新的发展机遇，REITs基础资产类型将更加丰富，提升REITs市场规模和市场活力，更好满足更加多样化投资者的投资需求。”孙桂〇平分析。

“首批消费类REITs项目获正式受理∞，显示出中国公募REITs已初步具备在保质提效基础上实现常态化发行的趋势。”嘉实基金表示，随着中国公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将▃有效推进REITs产品常态化发行【，推动公募REITs市场高质量☉发展。

结合基础设施REITs经历的波折，更能理解此番扩容的意义。

今年5月，张江REIT重要承租方哲库团队就地解▲散、提前退租的◇消息在REITs投资圈炸开了锅。消息一出，张江REIT二级市场的价格两日跌幅超9%。虽然基金管理人及时跟进处理，相关方多次动用固有资金、资管计划』等增持，但受到提前退租、新增需求偏弱等因素影响，整体出租率仍有待提升。

从季〖报来看，产业园REITs出租率下跌并不仅是张江REIT一家的问题。体现在二级市场价格方面，产业园REITs已持续数月下跌。

“上海产业园市场『整体承压。季报披露市场需求虽有复苏，但仍偏弱，且板块未来两年办公研发类供应∩将超过80万平方米。”中金公司分析师孙元祺、裴佳∑　敏认为，运营管理机︻构积极推进招商策略或有望逐∮步改善项目经营表现，投资者仍需保持耐心。

供大于求的尴尬局面不仅存在于产业园，仓储︼物流类REITs也遇到了同样问题。

“全国大部分地区疫情期间未能☆竣工的高标□　通用型仓库在今年陆续推至市场。虽需求端有所修复，但在大量新增供给的冲击下，短期租赁市场租金与出租率均承受了较大压力，需要一定的去化时间。”嘉实京东REIT在三季报中写道。

事实上，受疫情影响，过去三年REITs在实际运作中遇到了不小的挑战。

如租赁类项●目，疫情期间为了减轻民生◥压力，各地出台了租金减免政策和倡议。对于以租金为主要收入来源的REITs来说，很现实的问题是：如果跟随政策减免，就会直接减少基金▲收入；如果不跟随减免，相对于周边租金减免的同类资产竞争优势将减弱，也可能会对项目现↑金流产生不利影响。

收取车辆通行费的高速公路项目同样受※到了较大冲击。多份REITs季报显示，2020年2月至5月期间全国收费公路免收车辆通行费，项目公司在特定期限内无法正常收取通行费收入。2022年，全国公路货运◥量同比下降5.5%，货物周转〒量同比下降1.2%；公路旅客客运量同比下降30.3%，公路旅客周转量同比下降33.7%。

转机出现在2022年12月7日，彼时，疫情防控“新十条”发布。此后，公路【交通网络恢复畅通，交通运输客货运量增势明显，为高速公路带来了一定程度的车流量恢复。

摆脱疫情的不利影响，最新披露的基金三季报向投资者公布了REITs的最∏新进展。

华泰证券总结，三季度高速类项目业绩持」续修复，通行费收入同比、环比大多改善，客车≡修复好于货车，但通行费收入较预期值有◆些差距；产业园项目内部分化较大，但整体租金相对稳健，其中工业厂房类资产稳定性较强，中关村、张江⊙等部分项目出租率较低；环保能源类易受季节㊣性影响，业绩存在波动，其中污水处理、深圳能源项目三季度处于旺季，海风发电处于淡季；保租房和物流园整体运∑营稳定，出租率维ω持在较高水平。其中市场化运营◥的有巢类项目三季度出租率有所〒下滑，中金普洛斯REIT通州和重庆项目后续签约◢情况也需重点关注。

自2023年下半年以来，REITs逐步进入修复期，但项目之间出现明显分化，市场扩容速度也有所放缓，直到近期新项目发行重新提速，但目前市场情绪不算高涨。

“内外部挑战的交织使得今年的市场形势格外承压。”中金公司认为，“外部因素是宏观经济的波动加大，使得部分REITs项目的经营面开始明显承压，这∩一诱因下，内外因素开始浮现，包括市场对资产定价的逻辑开始重构、交易活跃度下降、流动性欠佳、二々级市场价格开始呈现折价倾向等等。”

“总体上，这些并不是中国市场∴独有的问题，而是REITs市场在发展初期普遍遇到的挑战。这一挑战的本质，其实是二级市场对于实体资产和REITs这一新资产类别的定价逻辑和投资逻辑需要时间来进一步探索和完善。”中金公司分析，三季度REITs市场的走势和股债市场似乎均有“脱敏”，交易也不算活跃☉，正是体现了投资者在这一阶段有一定的“迷茫”。

“资产定价是▽核心。”一家大型券商战略投行部人士告诉《财经》，REITs的核心功能是帮助人们进行更有效的资产定价〓，在整体经济不乐观◥的大背景下，REITs也成为负面情绪的传导器。

“这个过∑　程让人痛苦，但直面真相本来就是金融市场的一部分。在每一天的波动中逐步消化风险，也是权益产品在金融∑系统稳定性中的积极价值。我们承认有冬天，我们承认有很多待解决的问题，我们也要看到，春天总会▓到来。”前述投行人士表示▼。