摘要： 　　文 / 金融视界综合自华尔街见闻、政商参阅、中国指数研究院等　　6月28日下午3点多天津蓟州新城建设投资债权，国家发改委网站公布了一份5家单位联合签署天津蓟州新城建设投资债权的...

　　文 / 金融视界综合自华尔街见闻、政商参阅、中国指数研究院等

　　6月28日下午3点多天津蓟州新城建设投资债权，国家发改委网站公布了一份5家单位联合签署天津蓟州新城建设投资债权的重要文件——《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》

意见提出天津蓟州新城建设投资债权，建立政府投入、各类金融机构和社会资本相互支持的多层次、多元化投融资体系。加强政策引导，政☉府在安排资金时加大对市域（郊）铁路的支持力度。完善激励机制，鼓励社会资本全面参与市域（郊）铁路投资、建设、运营、管理等各个环节。充分发挥市域（郊）铁路具备稳定现金流的优势，拓展资金来源，探索吸引保险资金、企业年金等长期资本参与市域（郊）铁路发展。积极支持通过企※业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等方式融资。鼓励金融租赁公司研发适合市域（郊）铁路特点的金融产品，采用直接租赁、售后回租等形式提供融资服务。

根据意见，目标至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三▓角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域（郊）铁路骨干线』路基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈；其余城市群和城镇化○地区具备条件的城市启动市域（郊）铁路规》划建设工作。

　　这可不是一份铁路发展的专项文件，而是重塑中国城市格局的重要宣言。它的问世，意味着城市Ψ 圈时代正式降临中国。

　　在文件上联合盖章的5家单位不仅有国家发改委、交通运输部、国家铁路局、中国铁路总公司，还有一个耐人寻味的部门跻身其间，这就是★住房城乡建设部天津蓟州新城建设投资债权！

　　没错，这份文件将关系到中国城镇化的方向，决定一系列城市的价值，影响到相当一批中国人的购房置业。

　　文件的主要内容有：

　　1、为什么要起草这份“指导意见”？文件一开头就说，是为了落实ζ《国务院关于深入推进新型城镇化建设的︽若干意见》。市域（郊）铁路发展，对缓解城市交通拥堵，改善城市人居环境，优化城镇空间布局，促进新型城镇化建设，具有重要作用。

　　说白了，通过市域（郊）铁路，可以扩大城市规模，增加城市容量，减轻城ζ　市病。而市域（郊）铁路，其实就是天津蓟州新城建设投资债权我们说的城际轨道交通。

　　2、文件明确提出：至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域（郊）铁路骨干线路基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈；其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域（郊）铁路规划建设工作。

　　3、规划范围原则上应为城市所辖市域，可统筹市域周边具有一体化倾向、通勤需求较高的毗邻区域。通过政府购买服务方式，鼓励有条件的城市研究开行市域（郊）列车。

　　4、文件还提出了很多具体要求：线路要串联5万人及以上的城镇组团和旅游景点并设站，车站按照功能适应、设施简易、安全便捷的原则尽量设置于城镇中心，增强交通引导和提高客流聚集。设计速度宜为100~160公里/小时，平均站间距原则上不「小于3公里，优先采用地面或高架。

　　5、关于铁路的运营、融资等，文件也给出了创新、引进民间资本的巨大空间。

　　6、文件还列出了“市域（郊）铁路”第一批试点项目表，其中包括：

　　序号

　　项目名称

　　所在省（区、市）

　　1

　　副中心线（北京西站至通州站）

　　北京

　　2

　　S5线（黄土店站至怀柔北站）

　　北京

　　3

　　金山铁路（莘庄站至金山卫站）

　　上海

　　4

　　天津至蓟▆州

　　天津

　　5

　　北京至蓟州

　　北京、天津

　　6

　　天津至于家堡

　　天津

　　7

　　诸暨至杭州东

　　浙江

　　8

　　宁波至余姚

　　浙江

　　9

　　福田至深圳坪山

　　广东

　　10

　　温州S1线一期工程（温州南至半岛）

　　浙江

　　11

　　虹桥机场至╲浦东机场

　　上海

　　这份文件意义非常重大，我的看法如下：

　　1、以这份文件为标①志，中国城镇化正式进入了城市圈时代。城市圈概念提出得很早，但之前仅仅是个概念。只有地铁、城际、高铁等这些大运力交通工具出现，城市圈才能变成现实。A城居住，B城工作，这种模式正率先在京津冀、珠三角、长三角出现。其中廊坊—北京、昆山—上海，东莞—深圳，佛山—广州这种居住、工作模式已经相当普遍。

　　2、文件里除了京津冀、珠三角、长三角之外，还提了成渝和长江中游城市圈，这意味围绕着成都、重庆、武汉、南京、杭◆州的城市圈，会被国家优先发展。四大一线城市，以及上述强二线城市的周围，能实现1小时通勤的※三四五线城市，将迎来重大利好。随着铁路系统的完善，地铁的对接，这些中小城市将实现价值发现，人口将涌入，房价将上涨，城市规模、档次都会上一个新台阶。

　　3、随着国家“建设10个北京”策略的落实，未来中国将有至少10到15个国家中心城市（其中一线城市或许被定位为世界城市，比如上海和深圳已经被中央提出要建设全球海洋中心城市）。围绕着这10到15个中心城市，将形成一个个1小时通勤圈，其半径至少在50到70公里。如果按照深圳东莞的人口密度，这15个半径为70公里的城市圈，足以装下中国90%到100%的人口。所以，你可以想见一下，远离这些城市圈的中小城市的命运。

　　也就说，这是一批三四五线城市的重大利好，同时是另外一些三四五线城市（远离中心◤城市）的利空。城市价值大分化的时代即将到来。

　　4、十多个城市圈同时建设1小时通勤圈，将带来巨大的基建规模。这一波建设红利将集中在轨道交通、铁路等行业，一大批上⊙市公司将受益。同时，这一波建设也将对宏观经济产生拉动作用。

　　对于投资者来说，短期可以抓一抓“市域（郊）铁路□概念股”，中长期则要关注中国城市格局的变迁，以及城市价值的大洗牌。东莞、惠州、佛山、中山、江门、嘉兴、苏州、南通、保定、廊坊等一批城市，显然将获得最大的红利。

　　当然，在同一个城市里，偏远的区域也将受益。比如←国家首批11个项目里，就有连接深圳福田到坪山的线路，坪山是深圳东北部的“偏远区域”，靠近惠州。通过“市域（郊）铁路”的建设，这类中心城市的偏远地区，也将获得新的机会。

　　6月5日，中国指数研究院发布《2017房地产开发投资吸引力TOP50》报告时指出【，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来→。

2017房地产开发投资吸引力TOP50

　　研究结果显示，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，1.5线城市中天津首次排名进入前4；杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求↓旺盛，排名均位列前10

　　从区域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。

　　中国五大超级城市群格局形成

　　报告指出，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期，未来中国核心城市群的空间格局也逐渐清晰起来。“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大『战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。

　　京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角⌒　以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。

　　以上这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。

　　五大城■市群经济与人口分布

　　占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最∮突出的地区。

　　1、长三角、京津冀与珠三角三大传统城市群无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，也仍将是未来中国经济发展的领头羊。其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之ㄨ势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。

　　2、长江中游和成渝城市群虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。

　　珠三角城市发♂展最为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市间梯度差异较大，成渝仍处于中心城市独大阶段。

　　1、从城市群GDP经验数据来◥看，珠三角城市群内部城市梯度均衡；长三角与长江中游作为跨区域城市群，内部形成多个都市圈，多中心的结构使资源相对分散，其中，长三角城市群内多个中心城市实力均突出，城市群内竞争激烈；京津冀城市间的巨ぷ大差距也意味着后发城市具备较大增长空间；成渝仍以重庆和成都两大核心城市为主，城市群框架尚未形成。

　　2、从人口增量来看，京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大核心城市人口增量占比均〗超过整个城市群的六成。

　　京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人∩口增加近700万，人口凝聚力居首；

　　珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但2015年人口规模相对2010年仍增长4.6%，人口吸引力突出。

　　深圳和广州仍是珠三角人口流入最多的两个城市；

　　成渝＠ 城市群的人口增量也几乎被重庆和成都瓜分，两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑成为西南区域首选，这也是城市群发展不可避免的强核阶段。

　　长三角和长江中游城市群■属于跨区域城市群，多核心发展是其重要的特征。

　　目前仅长三角及珠三角城市群形态形成

　　夜间灯光格局印证了中国城◆市发展路径和城市群的形成过程。

　　中国指数研究院认为，虽然长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群是未来中国最具发展潜力的地区，但不可否认的是，城市群的发展是渐次推进的，显然这五大城市群也处于︻不同的发展阶段之中。国内目前仅长三角及珠三角城市群形成大面积高亮度区域，城市群形态形成。

　　核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有核心城市∮经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅北上广深4个一线√城市GDP达到2万亿规模，开始辐射周边。

　　从NOAA最新的夜灯图中，我们可以看到目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，表明长、珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市层次与结构。

　　京津冀城市群中北京、天津亮度▃显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。

　　这也表明，这些区域尚处在发展初期▲，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。

　　中々国的城市格局正在发生巨大变化，你把握住机会了吗？

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