摘要： 　　乾荣地产主要问题在于高碑店项目开发的同时石家庄债权项目，又在易县拿地3000亩，审批受限及项目销售缓慢，造成资金回流困难。加上公司管理层反复拿高碑店项目进行抵押借贷套取资金，最...

　　乾荣地产主要问题在于高碑店项目开发的同时石家庄债权项目，又在易县拿地3000亩，审批受限及项目销售缓慢，造成资金回流困难。加上公司管理层反复拿高碑店项目进行抵押借贷套取资金，最终走到今天的地步。”

　　中房报记者 樊永锋 河北高碑店报道

　　西方有谚云：“上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。”忽视资金风险，盲目扩张，石家庄乾荣房地产开发有限公司（下称乾荣地产）最终被高利贷拖垮。

　　8月末，有读者向《中国房地产报》举报称：石家庄乾荣地产背负数千万元高利贷无力偿还，由其开发的高碑店市乾荣世纪公园二期，共12栋楼，数百套已售房屋被法院查封，项目纠纷已进入司法程序。

　　9月初，中国房地产报记者赴高碑店市调查。位于高碑店市城西北郊的乾荣世纪公园共分二期，其中一期已完工并交付，二期项目主体▃已完工，小区配套辅助设施未完工，已有部分业主入住。

　　据业主提供的部分法院执行裁定书不完全统计，乾荣地产仅借款（不计利息）约合3405万元，因欠款而被查封的房源约220套，税费、工程欠款尚无法统计。

　　高碑店市房管局李局长向记者证实，乾荣世纪公园已售1172套房，有300~400套房屋被查封。

　　河北高碑店的乾荣世纪公园二期项目，由于开发商拿项目抵押向小贷公司借高利贷，而造成“一房多卖”、业主无法拿到房产证的问题。目前该案已进入司法程序。 （樊永锋/摄）

　　“主要是开发商用该项目的4、6、7、8号楼的部分房源私自抵押给小贷公司，其中部分房源在抵押之前没有销售，部分房源是在销售后进行的抵押，目前开发商无力偿债，被小贷ξ　公司申请查封。”他说。

　　据接近乾荣公司的消息人士透露：“世纪公园项目本身销售很好，售价较周边项目一平方米低几百块，很快售完，乾荣地产主要问题在于高碑店项目开发的同时，又在易县拿地3000亩，审批受限及项目销售缓慢，造成资金回流困难。加上公司管理层反复拿高碑店项目进行抵押借贷套取资金，最终走到今天的地步。”

　　中国房地产报记者通过查阅乾荣地产的工商登记信息发现，乾荣房地产开发有限公司成立于2002年，2015年12月3日李国军接替朱俊江出任公司法人，2015年年度报告显示公司资产总额63453万元，负债总额65229万元；营业收入仅718万元，所有者权益、利润及净利润均为负值。此外该公司原法人代表朱俊江持有的3150万元股权已被北京市西城区法院于2015年4月15日冻结，冻结至2017年4月14日。

　　对公司债务以及运营情况，乾荣地产王经理在接受中国房地产报记者采访时回应称：“项目管理层变动频繁，具体债务情况不太清楚。”

　　不过他表示：“在易县拿地3000亩，其中有188亩已取得土地使用证，在建5万平方米，目前已与隆基泰和基本达成转让意向，预计回笼资金2亿~3亿元，可以解决小贷公司的债务问题。”

　　至于具体时间表，他表示，至少需要半年到一年时间。然而到时相关问题能否顺利解决，多数相关人士表示质疑。

　　合法购房突遭查封

　　“现房、五证齐全，有完整购房协议，并在房管局预告登记的房子，竟然被小贷公司申请查封石家庄债权项目了，石家庄债权项目我到现在都不敢相信这是真的。”说起自己的遭遇，张女士一脸茫然和无奈。

　　当时也正是看中现房、五证齐全、一平方米3000多元的低价，以及紧邻国道，有高速路直通北京，所以原本生活在◣北京的张女士于2014年末果断在此购房。

　　“当时被开发商告知高碑店市销售的房产都不需要备案，只需在房管局业务大厅办一个预告登记，只给我一个预告登记本，和预告登记费收据。”她说，“2016年5~6月份才知道自己房子被查封了。我是全款买的房子。说是开发商资金链断了，无法退还购房款，通知业主赶快收房，所以♀就赶过来收房。”

　　在得知开发商资金出现问题后，包括张女士在内的数十户业主敦促开发商组织备案，“我们拿着购房手续去房管局登记，却被告知部分房屋已被别人备案，但备案人是谁，房管局高主任拒绝告知。”她说。

　　与张女士遭遇相同的范先生同样为此而烦恼，他购买的房屋已经装修完毕准备入住，却也在今年被法院查封。

　　据他提供的一份法院情况说明显示：原告购买乾荣世纪公园二期10号楼商品房一套，2014年3月26日签了《商品房买卖合同》并交了首付款，当年4月4日在高碑店市房管局做了房屋预告登记, 当年4月4日和建设银行高碑店支行签了个人住房借款合同，银行已放款给开发商，原告已还了2年银行城投公司 本息。2014年11月1日开发商完成房屋建设并交付房屋钥匙给原告，并办理入住手续（在当地住建局没有验收的情况下）。2015年3月对该房屋进行了装修并入住至今，原告一直督促被告按照合同约定时间办理房屋产权证,被告以各种理由拖延。原告在2016年3月份到高碑店市房管局要求办理房产手续时被告知房产被开发商在2013年12月29日和常xx签订房屋买卖合同,12月30日在房管局做了合同备案。去高碑店房管局查询发现，该房屋已被保定市莲池区法院在2015年查封。

　　据业主提供的《XX与石家庄乾荣房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行裁定书》不完全统计，目前被法院查封有220套。

　　这几份裁定书均是由小贷公司提起诉讼，购房者以案外人提出异议。

　　前述乾荣公司王经理回应称：“目前涉及民间借贷主要有两家小贷公司，具体细节不便透露。”

　　缘何能“一房多卖”？

　　“已经做过预告登记的房子，为什么还能被别人备案登记？”这是多数收房业主无法理解的。业主们对高碑店市房管局有无履行监管职责提出了质疑。

　　据张女士介①绍，在签署买卖合同并做了预告登记后，“应乾荣地产要求很快缴纳了公共维修基金，之后没多久就听说小区公共维修基金被挪用，业主就开始维权，在业主压力以及当地政府、房管局协调下，部分只交了两万元订金的购房者，订金已被退还。”

　　但多数已付首付并开始还按揭城投公司 的以及缴纳全款的业主，乾荣地产无力偿还已付款，房子又被小贷公司◆申请查封。

　　多数业主认为，按照正常程序是先办理备案登记，然后办理预告登记，“乾荣地产的做法却是先预告登记，并没有备案。据房管局的工作人员介绍，当时高碑店房屋交易没有备案和网签程序。”

　　“在开发商资金出现问题后，我们业主就要求房管局进行备案登记，房产交易中心高主任告知业主房子已被备案，但是业主询问具体备案¤情况却被拒绝。”张女士说。

　　蹊跷的是，当时在售楼处销售登记表上显示一套房子被抵押给多个人，但登记人不是业主。

　　后据业主查证发现，实际上开发商与小贷公司签署了两份合同，一份是借贷协议，另一份则是购房协议，目的是在开发商无力偿还借款时以房抵债，并不是真正意义的购房者。

　　“多数小贷公司是在2013年11月份与乾荣公司签署的借贷和购房协议，备案登记业主售房之前，我们在房管局做预告登记查询过程却没有查出任何登记信息。”张女士说。

　　对此，高碑店市房管局相关负责人在接受中国房地产报记者采访时回应称：“到底是预告登记在前还是备案登记在前，过去没有明确规定。之前两个业务科室分开办公，预告登记是在业务大厅办理，备案登记是在开发管理中心办理，而且是申请制，所以出现乾荣这种状况是由于相关政策在执行层面不太明细，给乾荣地产如此操作留下了空间。”

　　该负责人表示：“为避免此类问题出现，需上级住建部门从顶层设计给基层房管部门在执行层面规范业务予以指导。”

　　《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即只有经过预告登记的才享有排他权。尽管《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售房合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”且小贷公司与乾荣地产也确已按该规定办理了登记备案，但登记备案只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，即不能产生具有登记请求权的物权效力，不得对抗第三人，不享有排他权。

　　北京华ぷ秀律师事务所律师王利华在接受中国房地产记者采访时则表示：“如果是正常买卖，效力都没有问题。”

　　他表示：“备案登记╳和预告登记均属于房地产行政管理范畴，不具有强制性，具体区别应由当地房管部门解释。单从效力上讲没多大区别，都不是产权性质的登记。”

　　“目前情况对业主不利，法院目前判决依据也是有道理的，因为几方权属不√清，购房者和小贷公司与开发商之间都属于债权关系，且小贷公司是本诉，购房者则是以案外人提出异议，所以确权是解决问题的关键。”他说。

　　他认为，业主若主张自己权益，需要先确权，确认房屋产权属于购房人，确权之后，再对执行裁决提出异议，就有法律依≡据。

　　所以，这个过程中要关注两个问题，其一开发商“一房二卖”本身严重违法；其二是法院判决的公平性问题以及判决后带来的实际后果问题要综合考虑。因为涉及复杂的法律关系，要慎重判决，否则会给购房者带来严重后果。

　　中国房地产报记者■致电建设银行高碑店支行，该行信贷部工作人员表示：“银行并不清楚乾荣地产与小贷公司间的借贷关系，只要购房者提供的购房合同和购房者基本资料齐全，上级审贷部门审核通过，就可以发放城投公司 。”

　　盲目扩张吞苦果

　　据前述知情人士介绍，乾荣地产法人代表朱俊江祖籍河北易县，发家于石家庄，目前操作了三个项目，分别位于石家庄、高碑店、易县，但这三个项目运作都不太成功。

　　他表示，高碑店项目本身销售情况良好，而且是盈利的，资金回笼也快。但是，在易县大规模拿＠地盲目扩张则彻底把乾荣地产拖入谷底。

　　“在易县拿地后开发的项目，由于审批手续不完备、被当地政府严格监管，导致项目无法销售，资金回流困难，前期又有大量资金投入，目前唯一出路就是通过寻找合作方整体把项目盘活，实现资金回◎笼。”他说。

　　据他介绍，易县项目本身也陷入困境，土地出让金待付、施工工程款无法支付，而且拿在建工程进行了抵押，被债权方申请查封，项目处于暂停状态。

　　网上频现的易县乾荣养老生态园项目施工工人维权信息，证实了他的说法。

　　如此而言，将乾荣地产拖入债务深渊的易县开发项目到底是一个什么情况呢？

　　据2011年公开报道＠称，易县乾荣养老生态园规划占地7500亩，总投资8.14亿元，将分三期、九个块区分步开发建设。

　　一期工程拟利用荆轲塔西侧荒山200亩，兴建老年公寓、康复中心、培训中心、购物中心等。中心区建设面积69280平方米，其中老年公寓建筑面积5.5万平方米，康复中心0.5万平方米，公共配套设施600平方米。一期工程总投资9183万元人民币。

　　时任乾荣地产法人代表的朱俊江，在接受媒体采访时表示，整个工程建设正有条不紊地进行，生态园首期工程两年完成并交付使用，届时将有407户首批入住。另据网上公布的楼盘开盘均价3500元/平方米。

　　而今，该项目在内忧外困下处于暂停工状态，前景渺茫。据王经理介绍，目前易县项目已取得188亩用地手续，5000平方米在建项目，已寻求了包括隆基泰和在内的两家房企合作，已初步达成转让意向，目前双方正就转让涉及的税费问题进行协商，项目施工队亦找到，将择期复工。

　　对高碑店项目债务抵押问题的解决≡，乾荣地产王经理表示：“涉及小贷公司的债权人也已基本同意将债务关系转到易县的项目上，因为城投公司 城投公司 公司也意识到高碑店项目多数业主已经入住，而易县房子均未出售，产权关系明晰，所以小贷公司也基本同意替换方案。”

　　对债务关系转移时间表，他表示：“目前我们已找到施工队╱，待项目建成后就可以实现债务转移，周期为半年到一年〇，之后高碑店项目就可解押。”

　　至于王经理的说法能否兑现，尚需时日。套在乾荣地产脖子上的高利贷绞索能否顺利解套，还是将愈发勒紧，依然存在变数。

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