摘要： 观点指数 公积金首付降至20%央企信托-715号广州黄埔区，探索房票安置々机制继三季度实行“认房不认贷”政策及调▽整限购和限售措施后，四季度广州再从公积金方面放宽购房条件。《广州市城中...

观点指数 公积金首付降至20%央企信托-715号广州黄埔区，探索房票安置机制继三季度实行“认房不认贷”政策及调整限购和限售措施后，四季度广州再从公积金方面放宽购房条件。《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》中广州首次提出⊙“房票安置”。

取消地价上限，中□心四区地块年末“镇场”出让央企信托-715号广州黄埔区的住宅用地总起拍价达到297.5亿元，地块整体质量较高，预计成㊣　交的几率较大≡≡。这一批地块是广州重新实行“价高者得”竞拍方式之后首批出①让的地块，成交情况【或为明年广州土地供应和成交奠定基调。此外，中心四区还有5宗地块待拍。

新政后网签上升，番禺成新“顶流”新政发布【后首月，新房网签面积创年内新高，10月亦是年初至今唯一网→签面积超过80万平方米的月份央企信托-715号广州黄埔区；11月网签规模有所回落，但高于第三季度的平均水平。近郊三区是报告期内全市的网签主力，其中，番禺10-11月网签2778套，面积33万平方米，为全↓市最高。

取证热情不足，去化周期微△降↘ 截至11月末，广州市新建商品住宅可售套数约11万套，可售面积1211万平方米，去化周期19个月，较上一报告期末小ω幅缩短0.2个月。

公积金首付降至20%，探索房票安置机制

继三季度实行“认房不认贷”政策及调整限购和限售措施后，四季度广州再从公积金方面放宽购房条件。

11月14日，《广州住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金城投公司 有关事项的通知》发布，新政提出，对购买广州市首套住房的购房人⌒　家庭，公积金城投公司 最低首付款比例为20%；对无住∑房城投公司 （含商业性住房城投公司 和公积金城投公司 ，下同）记录或住房■城投公司 记录已结清，且在我市拥有1套住房的购ㄨ房人家庭，公积金城投公司 最低首付款比例为30%；对有未结清住房城投公司 记录且在我市拥有1套住房的购房人家▼庭，公积金城投公司 最低首付款比例为40%。

与实行“认房不认贷”之初相比，家庭名下在广州无住房的购房者最低首付比例降低10%，而对♂名下有1套住房的购房者实施的政策则没有变化。这也意味着此次广州放宽购房条件主要针◥对的是还没“上车”的刚需群体。

另外，在构建房地产发展新模式的过程中，“三大工程”是行业新的发展方向；城中村改造是广州近年来持续推进的发展方↘向之一，从项目推进的角度来看，城中村改造持续复苏。

与上一季度相比，项目接入新合作企业及动工等方面的动态增多，黄埔区多个旧改项目恢】复推进。值得注意的是，继中交「四航局接手黄埔珠江村后，中建八局、中建二局亦入局广州城中村∩改造，目前这类建筑系企业参与城中村改造主要通过合作开发，独立运作一个项目的案例较少。

另外，敏捷集团通过了黄埔区长岭街水西社区（元贝片）旧村改造项目资格审查，成为其合作企＠ 业，是今年广州城市更新中为数不多活跃的民企之一。据观点指数统计，此前敏捷曾拿下增城泮霞村、新联村（合作意向）、南沙马■前村、黄埔佛塱村等项目。据了解，目前佛塱村推进相对顺利，其余项目在招商▽完成后并未有更多新动作。

规划方面，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。

《专项规划》提出，优化成本核算与征拆标准，探索︻房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。这也是广州首次提出“房票安置”的方式。

政策方面，《广□　州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》公△开征求意见，提出了“城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。”

取消地价上限，中□心四区地块年末“镇场”

截止12月20日，四季度广州已成交住宅用地8宗，另有9宗地将于月底●出让。已成交住宅用地总建筑面积132.61万平方米，总成交金额141.82亿元，仅天河区牛利岗北街168号地块摇号成交，其余底价▲成交。

天河区牛利岗北街地块亦是广州市“智慧+品质”住宅标准的试点项目，8家企业参与了该地块的摇号，中铁建成为了最终的“幸运儿”。

另外，中交城投、中铁四局分别竞得南沙区一宗地块及花都区人才房地块，其余地块均为本地城投竞得。

挂牌方面，12月末将出让9宗地，其中海珠◥区新滘西路以北AH050727地块降价1亿元后重新挂牌，起价19.83亿元，起拍楼面价37056元/平方米。

此外，中心四区还有5宗地块待拍，包括今年早些时候邻近有地块成功出让的天河黄云路▓▓AT1003010、AT1003075、AT1003082地块和岐山路AT1010005、AT1010007地块。

外围区域则有黄埔区护林路以南、镇东「路以东HPG-DS-26地块、花都区新花街以西、体育路以南体育中心西一地块一期，出让的住宅用地总起拍价达到297.5亿元，地块整体质量较高，预计成交的几率较大。

12月22日，该批地块成功出让一宗，保利发展以39.87亿元竞得黄埔区HPG-DS-26地块，溢价率1%；白云区黄金围东区AB2401045地块则终止出让，另外花都CB0602003地块标债 至2024年1月出让。

由于这一批地块是广㊣州重新实行“价高者得”竞拍方式之后首批出让的地块，成交情况或为明年广州土地供应和成交奠定基调。

新政后网签上升，番禺成新“顶流”

四季度广州新房供应回落，网签在“920新政”后有一定回升。据观点指数监测，10-11月广州新建商品◢住宅网签12431套，同比上升20.9%；网签面积138.1万平方米，同比上升23.5%。

具体来看，新政发布后首月新房网签面积创年内新高，10月亦是年初至今唯一网→签面积超过80万平方米的月份；11月网签规模有所回落，但高于第三季度平均水平。

分区域看，中心四╳区以荔湾为主要支点，万科金域曦府、中海保利朗阅、白鹅潭悦府等项目在◆期内网签中占据较高比重，而就单个项目而言，保利天瑞则更为突出。

12月以来，中心四区仍有不少新项目开盘，如荔♂湾区的保利和颂、中海浣花里等，主推90㎡以下的紧凑户型，去化良好，带动市场保持较高的热度。

近郊三区是报告期内全市的网签主力，其中，番禺10-11月网签2778套，面积33万平方米，为全↓市最高。

从项目层面来★看，万博悦府网签超过350套，祈福⊙新村近300套，放诸全卐市亦属较高水平。

整体来看，近郊三区网签主要以大型项目的持续销售维持市场成交，如祈福新村、亚运城、合生中央城等项目均为长期可持续开发的大型项〓目。

远郊四区除个别项目集中网Ψ 签外，整体成交差距不算太大，以平稳销售为基调。

此外，由于土地出让减少，远郊四区新盘入市亦不多，目前新增货源基∑本都来自在售项目加推，仍在消化库存中。

取证热情不足，去化周期微降

供应方面，根据观点指数○统计，10-11月广州新建商品住房批准预售8833套，批准预售面积103.88万平方米，其中番禺区新批面积占23%，期内14个项目获〒批预售，亦是同期新批售项目最多的区，其●次为南沙区、白云区。

聚焦中心城区，报告期内，中心四区共2256套住宅获批，其中天河区有3个项目获〒批预售，为珠江花＠城、侨鑫保利汇景台、保利天汇，共703套；海珠区有3个项目获批，为○越秀珠实城发江湾和樾、品越华府、滨江·樾，供应239套；荔湾区有5个项目获批，为万科花地湾紫薇苑、万汇天地朗庭、武汉城建保利花语和岸◤、中海保利朗阅和珠实☆西关都荟，共1314套。

数据来源央企信托-715号广州黄埔区：阳光家缘、观■点指数整理（统〖计周期为2022年9月26日-2023年11月25日）

四季度供应不足，成交阶段性上涨，带动去◥化周期缩短。截至11月末，广州市新建商品住宅可售套数约11万套，可售面积1211万平方米，去化周期19个月，较上一报告期末小幅缩短0.2个月。

新政带动下※番禺区网签上升，去化周期较上一报告期末缩短4.7个月，但目前去化周期仍达到20.8个月，存在一定程度库存积压的情况；南沙、从化、增城等区域亦需要更多时间进一步调↘整供需关系。