摘要： 近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二线热点城市密集出台楼市新政，多个城市政策力度较大，引起市场高度关注，也引发了资本市场地产板〓块的大幅上涨。这些核心城市密集...

近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二线热点城市密集出台楼市新政，多个城市政策力度较大，引起市场高度关注，也引发了资本市场地产板块的大幅上涨。
这些核心城市密集发布新政的原因是什么？中央楼市调控」思路为何转向？下一阶段楼市政策〓如何发力？证券时报·券商中国记者采访了多位业内人士♂。
业内人士认为，热点◥城市密集出台楼市新政是对中央政治局会议精神的落实，当前房地产←市场的主要问题是新房和二手房库存▅较大，中央调控思路转向聚∑　焦去库存。建议接下来出台的▂“消化存量”和“优化增量”政策措施围绕控制供给、加快ζ　去化两方面展开，并在土地市场、新房和二╲手房市场协同推进，并呼吁有更多政府】资金支持。
各地密集打出政策组合拳
据证券时报·券商中国记者∩梳理，4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二线热点城市密集优化了住房限购政策。其中，北京松绑了执行〒13年的限购政策，允许三类居民家庭或成年单身人士→，在五环外＠ 新购1套商品住房；天津取消本地户籍居民购买120平方米以上新房大户型的限购，放开北京、河北在津购房门卐槛；深圳7区放■松限购，非深户籍人士社保、个税缴纳年限要求由3年调整为1年，深圳户籍多◆子女家庭可多买一套房；成都、杭州、西安全面取消住◆房限购政策。
值得注意的︽是，除了优化住房限购等措施外，多个热点城市的楼↙市新政中，还明确提出支持︻“以旧换新”、盘活闲置住房、优化供地等措施。
如上海、深圳、无锡、郑州、武汉、西安、广州花都区均支持商品房“以旧换新”，其中，上海、无锡、广州花都∏区属于“帮卖”模式，辅以一定的优惠政策∮支持；深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位“收购”，武汉还进一步明确收购后的用途，将用于市场化租赁住√房、保障性租赁住◣房和拆迁安置住房。另外，西安、南京还提出盘活闲置住房资源，西安鼓励对收购房源实施微改造后用于◤职工宿舍、居家式●旅馆、民宿等运营，南京拟↓适当改建或收购存量住房用作保障性住房。此外，杭州还在新政中明确提↓出，优化住宅▲用地供应，对住房供应较大、去化速度较々慢的区域，优化供地模式，促进供需平∞衡。
对于热№点城市出台这类政策的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受证券时①报·券商中国记者采」访时表示，中央政治局会议明确楼市政策方向后，消化存量房产成为政策发力卐点之一。在各地政策举措中，放松限购政策有利☉于加快新增需求入市，推动库存去▓化。支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进◥新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租◇赁住房，也有利于丰富↑保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供↑应体系。
中央调控思路转向去库存
各地之所以密集出台楼↘市新政，一方面与当地楼市去化压力有关，另一方面也是⌒对中央政治局会议精神的落实。
4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中〖首次提出，要“统筹研究消化存〓量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了新阶段房地产调》控思路，为新一轮楼市政策定了调。
“存量与增量统筹∩研究，标志着房地产短期政策导向将更加聚焦去库存。”曹晶晶接受◢记者采访时说。
申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，从近期各地房地产政策组合来看，房地产政策的思路正在发生转变，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠融资“三支箭”、融资“白名单”等政策稳定☆融资，期↑望稳定房企控制风险；依靠保障性住房、城中ζ村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资，期望对冲实①物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的〗政策；而♂现在政策思路转向需求侧逻辑，时隔9年再次强调去库存，并更多采用进一步放松限购、“以旧换新”等需求端政策，同时减少土地♀供应来控制库存去化周期，去库存成为目前的需求☆侧计划和目标。综合近期政策措施而言，目前房地产政策组合也都遵循“去库存”导向。
自去年7月中央政治局会议首次』明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势※”，并首次提出要“适ぷ时调整优化房地产政策，因城施策用好政↙策工具箱”后，中央和地方从供需两端出台了一系列支持政策，尽管有一定成效〖，但从今年一季度数据来】看，房地产∑市场仍在调整中。
对于中央房地产调控思路转变的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李「宇嘉接受证券时报·券商中国记者采访时表示，因为当前的主要问题是新房和二手房库存太大，消化周期◤太长，并且二者竞相降价㊣　，影响市场预期，合理的购房需求也开始推后，开发商销售回款骤降、债务集中到期叠■加交付压力，迫切需要将增量和存量房产结●合起来考虑，而不是局部的政策刺激，因此政策基调发生了调整。
记者注意到╲，实际上，在4月底中ω央政治局会议之前，就有政策思路调整的苗头了。3月底，山西省发布了稳市场防风险促转型的专项︻行动方案，其中多项措〓施剑指“去库存”，如加强住宅供地动态调整，太原、大同、晋城、晋中、忻州等商品住宅库存消化周期较长的城市，应适度减少住宅用地供应，控制商品住宅上市节□　奏；支持非住宅商☉品房去库存；支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；支持将库存商品房回购用作保租房；引导购房“以旧换新”，探索通过收购居民原有住房作为保障性租赁住房，并发放房票用于购买新房等。
业内建议更多政府资金支持
对于如何理解中央政治局会议●提到的“存量房产”和“增量住房”，中国社科※院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立接受证券时报·券商中国记者采访时表示，存量房产主要是已经盖好尚未卖出去的房子，而增量住房是指未¤来新开发的房子。消化存量房产对应的政策措施▓主要是“以旧换新”，优化增量住房的措施主要是放松限购、限价等。
“但其实存量和增量之间也是相互联系的，总体来说，目前中央调控思路就是要刺激需求，减少库存，优化整个市『场的运营环境。”尹中立对记者说。
对于接下来的政策建议，尹中立认为，从解决房地产市场本身问题Ψ 来说，建议政府掏钱去解救开发商的流动性困境，现在“以旧换新”的做法实际上就是这种思路。
李宇嘉也对证券时报·券商▓中国记者表示，解决当前房▅地产的问题，还是需要政策组合拳，比如库存大的城市收缩供地、开工；实施老旧小区补短板改造，提升存量住房挂牌▼效率；盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房；去库存的同时能〖匹配购买力的支持，促进活跃交易、稳定市场预期。
在曹晶晶看来，消化存量房产和优化增量住房的政策措施，可以围绕控制㊣供给、加快去化两方面展开，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进。一是合理安排土地供给，将新增土地供应】与住宅消化周期挂钩，自然资源部已经发文明确政策导向，各地预计将结合当地实际情况灵活调○整土地供应量；二是进一步解除限购政策，加快新增需求入市，推动库存去化。当前一线城市╳和天津等地仍有限购政策，建议各地继续加快优化相关政策；三是在这一轮消化存量房︽产的过程中，保障性住房是重要的政策支点，将存量房产转为保障性住房，需要配套政策继续完善和落实。二手房“收旧换新”“以旧换新”的∩城市有望进一步扩围，而这种模式的推行也需要国家更多资金支持。
对于资金问题，国盛证券房地产行业分¤析师金晶也认为，“消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。无论是中央成立统一平台，或者中央推动地方政府成立平台去收储存量，背后资金依然大部分需要由中央层★面解决，单纯依靠▆地方财政很难推进。