摘要： 公寓分为住宅公寓和商务公寓成都最强区——政信产品，住宅公寓用地性质一般为住宅，产『权年限为70年；商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限一般为40年。本编文章分...

公寓分为住宅公寓和商务公寓成都最强区——政信产品，住宅公寓用地性质一般为住宅，产权年限为70年；商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限一般为40年。本编文章分析成都最强区——政信产品的为商务公寓。

商业公▓寓的优点有成都最强区——政信产品：商住两用。既可居住，又可办公，具备写字楼【功能；在部分城市还可注册公司，价格相对写字楼较低，繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做酒店或办√公点。易转手，适合投资。

商业公寓的缺点有：①商业用地40年,比住宅的70年缩水严重。②每层住户较多,10-20户,中间隔以长形楼道,尤其是处于阴⌒　面的住户,采光较差,且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房开放式等问题，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外住户多,且商■住两用，各色人等出入，较为嘈杂，安全性也较弱。

2007年以前，商务公寓此▽种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大成都最强区——政信产品了商业指标或者在商业用地中明〗确规定成都最强区——政信产品了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公□　寓。

随着楼市进入“限购限贷时代△"政府坚持“房住不炒”的定位，住宅市场的去投资化毋庸置疑，大量的投资需求外溢至公寓等商办市场以及环成都周边二圈层板块。这其中,公寓产品凭借面积小、总价低、不限购、不限贷等优势,成为众多投资方式中◎下一个投资突破口。其中,公寓产品更得到租客的青睐。

受住宅购房资格受限及置业门槛提升等︾因素影响，成都2018-2019年公寓供销上涨明显，但随着限购政】策的完善稳定，市场回归理性，从2020年公寓市场供销存∩数据表现来看，市场需求疲软，存量高企，未来公寓去化压力较大。

根据数据显示，2018年成都公寓市场新增供应量同比增长79.23%,存量约604万方;受住宅◥市场限购等客观因素影响，公寓市场供销两旺,但库存依旧高企。2018年成都公寓供应爆发主要集中在6月和9月，下半年新增供应增多；价格方面，从5月开始上涨，8月开始回█落，12月均价与1月基本持本；销售方面，7月处◣在销售最高位,其次是8月和12月。2018年大成都△范围内LOFT供销双涨，新增供应136.97万方，同比增长89.63%;成交99.6万方，同比增长47.53%；2018年LOFT的供销存量创下新高。主城区整体供销存三高，其中成华区供应和存量双高,位于大成都各≡区（市）县榜首;销售方面高新区最多，但库存同样很高，其次是№成华区，获得销售榜亚军之位。90㎡以下的LOFT产品更∮受青睐,其中50㎡以下的户型销量最好,销售面积达到了57万方;与之类似,新增供应面积和存量〇也是50㎡以下的面积段最高，分别为75.92万方和53.51万方。价格方面，上半年均价较为平稳，7月有一小高峰，10月开始明显下滑;销售方面，7月和12月销售面●积涨幅较大;供应方面,4季度整体供应明显增加。2018年SOHO产品和LOFT产品情况类似,供↑销存同涨;新增供应量为419.78万方，同比增长76.07%;成交298.95万方，同比增长42%；2018年SOHO的╳供销存量也创下了新高。

2020年大成都新『增公寓产品供应约285万方，同比下降约48.3%；成交约297万方，同比去年卐减少78万方，供销比约0.96，基本持平。成交均价方面，2020年大成都共公寓产品整体备案均价约11531元/㎡，同比去年的11884元/㎡，下降约2.97%。其中，SOHO备♀案均价为11293元/㎡，同比下降1.67%；LOFT备案均价为12383元/㎡，同比下降9.25%。统计显示，2020年大成都新增SOHO产品供应约228万方，成交约232万方，供销比约0.98，基本保◥持平衡；目前存量约618万方，按照今年的去★化速度，去化周期需31.88个月。统计显示，2020年大成都新增LOFT产品供应约57万方，成交约65万方，供销比约0.88，供小于求；目前存量约129万方，相较于去年同期存量141万方，有所下降，按照今年的销售情况，去化需要23.85个月，依旧不容乐观。统计显示，2020年大成都公寓产品供销榜首均为①面积段50㎡以下户型产品，成交约33299套，占全年总成交约62.17%，供应约33186套，供销基本持平。供销比最大的是150-170㎡，约为2.6。2020年大成㊣都公寓备案成交297万方，其中SOHO占比78%，LOFT占比22%。虽然SOHO扛起公寓成交主力大旗，但从供销》节奏与存量来看，LOFT相较于SOHO更具有去化优】势。2020年，近郊公寓产品供销面积均位于榜首，且供销比为0.91，“供小于求”，价格优势（均价约8511元/㎡）是主要原因。

2021年上半年，大成都共新增公寓供应←130.35万方，合计约23183套，与2020年上半年139.67万方、26079套的新增供应量差距不大。根据往年形势，下半年市场供应量会有所增加。两种产品形态中，SOHO的供应量仍远超LOFT，但二者间的供应差距缩小了⊙不少。上半年大成都供应SOHO共14676套，约87.35万方，同比减少23.05%；同期供应LOFT共8507套，约43万方，同比增加64.44%。整体而言，上半年大成都公寓市场的供销关╱系比较健康。统计周期内〗大成都共成交公寓产品137.67万方，约24561套，略小于供应量，面积供销比约0.95。公寓供需关系最紧张的是主城区。上半年主城区共〒成交公寓9107套，面积合约52.77万方，面积¤供销比仅0.69，缺口较大。成交量最大的是高新区和成华区，而零供应⌒　的锦江区则以约百万方的成交面积居主城区第三。

因公寓市场近年来☆量价均呈明显下降态势，2022年LOFT受供应影响，缩容明显；受住宅新政影响，5、6月份销售下滑明显；整体存量中等■达664万㎡，去化周期2.3-2.8年。一二圈层存在公寓市场空间；主城中高新、锦江因商务氛围浓厚，价格〓实现度高；二圈层内天府新区量价表现相对突出，而新都则低价走量；三圈层公寓市场空间小，量价双低。公寓以小面积、低总价为主力产↘品，50㎡以下产品占据半壁江山；SOHO中50㎡以内产品占比约64%；LOFT面积50㎡内占比78%，总价多在60万内。2022年成都商业公寓成交TOP10以SOHO产品为主，集中在主城、高新及天府新区办公片区市场热度较高区域，依托区位优势实现走量。部分项目依托稀缺地段资源打造大面积类住宅产品走▲量。

从近几→年的成都公寓成交数据来看，选择买入的购房者开始减少，公寓产品的整体热度下降。公寓房地产市场是开发商快速回笼资金的一▃种方式，购买者投资者居多，造成公寓楼很少有自住，市场中的租客人群也有限，造成公寓楼空置率较高。公寓对地段和开发商有一定的要求，且需要一定载体。故成都公寓市场的投资价值在逐渐下降，成都公寓市场的未来将留给々真正有需求的人群。

（国策研究 李鑫男）

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