摘要： 最近国家出来各种鼓励购房的政策，什∩么降低首付比例，认房不认贷等措施。对于保护刚需∞和改善型需求确实是一个提振。不过政策推出后，由于各路自媒体的宣传带节奏，却出来了不一样的味道，很多自...

最近国家出来各种鼓励购房的政策，什么降低首付比例，认房不认贷等措施。对于保护刚需和改善型需求确实是一个提振。不过政策推出后，由于各路自媒体的宣传带节奏，却出来了不一样的味道，很多自媒体大致的意思就是不降房价，光降低首付和利＠ 率有什么用。他们说这个什么目的咱们不多评价，但是这样说的人确实被很多人认同并且双手赞成这种说法Ψ。为什么我们不多评价，我们认为▽这种说法过于笼统了，甚至只能说是一种没有数据分析的情绪宣泄，按照自媒体一贯的逻︽辑，但凡帮多数人发泄不满的东西，肯定会有流量获得各种追捧。其实我们善意提醒〓那些盲目支持流量大V的人，你看到的这些流量大V他们本身不缺房¤也不缺钱。一定意义上说，他们并不懂得你们需要什△么，只是天天◣研究你们爱听什么。甚至你说因为没房子，丈母娘不让定亲他们都不理解，因为他们觉得都到结婚的时候了怎么会没有150平的房子，没有↓奔驰车？那样的ω人生不是太失败了。

好了，大致分析了一下这些流量自媒体心态后，咱们继续一贯的做法，拿数据说话。我们对比下国家刺激地产消费∞之前和现在的情况，分析下到底老百ξ　姓负担有没有降低。下图是2021年全国首套二套房贷平均利率。以做房贷最多的国有6大行为例，取最普遍▓值6.1%,彼时国家限制地产炒作，各大◥行也在控制风险，导致房↑贷都有10%--30%左右的加点。

2021年12月LPR进入⌒降息周期，2022年国家开始鼓励住房消费，对于首套房执行LPR减点20BP政策，二套房加》点60BP政策。按照目前最新LPR报价∑　首套房贷利率基本在4%左右，按照统计局最新数据，全国百城平◢均房贷利率为3.9%。下边以一★套1万/平，100平米的房子我们测算下降房贷和降房价对老百姓的实际影响（绝大多数老百姓买房子都选择贷款，基本都是30年期，个别ζ全款有钱人不在此次测算行列，所以别乱①怼。）

从贷款利率我们☆不难发现，降低利率后，首套房实际月供』减少约940元/，买房中支出减少约338500元。降低房贷∴后买房总成本约148万元。那么做一个简单的反推，如果房贷利↙率维持6.1%不变的情况下【，房价降低多少才能达到降低利率到3.9的效果呢？

从数「据来看，房价81折，基本可以抵扣贷款利率下降带来※的好处。我们仍然选取房价矛盾最突出的一个城市群体㊣　--全国二线城市。为什么选二☆线城市，因为一线房价已经不是普通老百姓可以摸到的●了，二线又是大多数青年毕业开始工作的地方。既然要分析就要抓最典型的群体和城市。按照最〗新统计数据，二线城市平均房价基本集中在2.5万--4.5万之间。那么最终问〓题来了，就按照3.5万的ω　中位数计算（这里要着重说明下，咱们不是☉统计局，谈二线城市房价的时候肯定算城区内的均值，多数新置业外地人都会选择◆城区，很少跑二线城市大郊区买房◎子，更少有到二线城市下边的县城置业）。是降低※贷款利率节省19%更容易呢，还是让房价从3.5万打个81折到2.8万容易呢？毕竟降低房贷利率中央一】个文件，全国就可以执行。但是房价一把降▓低7000那就复」杂了，不管是开发商还是各地方政府谁有能承受◤跌落19%的痛。很多地方现在就是死顶着也不降房价。尤其是土拍价格更不可能Ψ 降低，面粉█价格非常稳定，唯一能做文章的也就是开发商做的面包了

从以上数据不难发现，自媒体为什么大喊降房价比降利率更有效，这样△的观点之所以让很多人共鸣，还是ㄨ利用了多数人不看数据，只分析表面现象的心理。房价打9折，多数老百姓能看到实实在在的实惠，但是利率降低到原来的63折，人们感觉还得还贷款←还利息，没有实实在在的实惠。实际ζ　利率到了原来63折，房价相◣当于打了81折，实际支出远比打9折的房价更●划算。数字说明如下

3.5万的房价，按照9折○销售房屋，维持6.1%的利率，首付+贷款总计约575万，如果利率按照3.9%，房价不打︽折，首付+贷款总计约521万。

这√个小作文我们只是想提醒想买房的刚需或♀者改善型人群，不要人云亦云只关注房价本身，有的时候利率大幅波动¤比房价降低那点东西更能带来实惠。当然我们希望的是房价和利率一起◥降低，那对多数购房者才是最大的利好。