摘要： ...

对泰康国际大厦的招商人员赵娜来说，最近的日子不太〗好过。

7月底，《财经》来到位于北京市△西城区二环内金融街核心商务区的甲级办公楼㊣泰康国际。金融街曾是北京市第一个大规模定向开发的金融产业功能区，该区●域的甲级办公楼租金、出租率曾为△北京最高。泰康国●际是其中老牌的办公楼之一，也是大多数金融类公司的性价比之选。

供需失衡 甲级办公楼冷场了

虽然市场整体下行，但在北京仍有少数楼宇顶住了压力。

一是老牌顶配办公楼，他们〒拥有资金充足、稳定的╱客群，而且通过长时间品牌营销，能为入驻企业打上“财富”标签。

例如，在北京金融街同等级的办公楼都在降价时，英蓝国际中心八层一间700平左卐右的办公室租金依然维持在790元/平方米·月的高价，在疫情期间也保持不变。

英蓝国际的招商人员郭宇告诉《财经》，办＠ 公楼租户大多来自高盛、瑞银、摩根士丹利等国际知名金融机构，且租期一般都在十◆年以上。这种稳定性与品牌效应会吸引更多的金融机构过来。

除了老牌顶级办公楼，新〓兴区域的办公楼也有逆势租金坚挺的。

位于北京西南部丰台区二环到三环之间的丽泽新兴商务区就是一个例子。即使是疫情期间，丽泽区的租金也在稳步上升，根据各个楼宇的情↘况不同，分布在210元/平方米·月到270元/平方米·月。但这个价位并不算高。由于丽泽区普遍楼龄较新，出租率也相对较低，约在65%—85%之间。

米阳分析道，通常楼宇在刚开始招租时都会以低价吸引▲一波客户。当⊙出租率达到30%～40%时，收支平衡开始盈利，此时会迎来第一波涨价；而当出▃租率达到60%以上时，会迎来第二波涨价，丽泽此时正↓处于第二波涨价期。

丽①泽新兴商务区的甲级办公楼普遍楼龄较新，楼龄最长的汇亚大厦在2018年竣工，比英蓝国际中心年轻了快13岁。

廉峰哲认为々，丽泽区租金水平较低，一是为了吸引了如华为、亚马逊、建信金科等一批知名企业入驻；二是楼龄新，成熟度较低，区域内的各项基础设施依然在不断完善中，尚不能与CBD、金融街等成熟商务区比肩。 

前述资深经理人则认为，丽泽区是政策着重扶持的区域，在丽泽区相当于用乙级办公楼的租金享受甲级办公楼的服务，未来的价格还会不断上涨。

办公楼自救求生

面临危机，北京办公楼的招租都卷了起来。

“非核心商务区的楼宇通常会痛快地降价，但是我们没法轻易做出决定，谁也不好为开先例负责任。”赵娜苦笑▅道。

前述资深经ω理人告诉《财经》，很多楼宇开发商都有内部的招商人员，但现在他们越来越多的选择和中介公司合作，只为了尽快出租。办公楼业主还有一种招商的资源置换方法：同一个产业链上下♂游的公司若想在一起办公，联动形成聚集效应，需要中间人攒局，办公楼业主正好可以充当这个角色。“以资源换价格，还是有很多租户会心动的。”他说。

廉峰哲观察到，目前业主方的策略是尽可能在保证项目原有客户续租率的基础上引进新客户。包括但不限于给可能存在流失风险的老客户提供适度的续租优惠；针对优质客户提供时间更长、更加灵活的租期；对楼宇进行升级改造；根据↙客户实际需求提供定制装修并分摊装修成本等。 

“事实上，北京比其他地方更抗跌，而且空置率10%—15%是一个楼宇的正常运行状态，甲级办公楼都在这个范围里。北¤京当前全市10%的甲级办公楼空置率，仍然是一线城市中的最低值。”米阳表示。

多家机构认为，北京的办公楼市场正在复苏的路上。

仲量联行预测，市场还在寻找新的■平衡，未来两三个季度可能还会出现租金下降的情况。一旦平衡达成，市场就会回归正轨，这意味着市场已经在进行自救。

前述资深经理人也提到，中关村周边高校众多，很多科技类初创公司依旧会选址在中关村，其办公楼市场也在回暖◣。但能否回到原先的高度还未可知。