摘要： ...

昨天发了个关于房价的分享，公众号还好点，头条的私信直接上千条。各种观╲点都有。当然最多的是讨论房价涨不涨的问题。也有部分群友认为房价会继续下跌。要回答涨不涨或者跌不跌的问题，得先抓总源头，也就是这轮房地产调控的本质目标。我们认为本轮地产调控主要解决两个问题

1、推动新房销售，解决地方债务困难，有余钱还可以解决地方投资问题

2、通过房屋买卖，让资金在实体经济中流转起来，解决经济增长问题

宏观来说，中国在人均GDP超过一万美元后，面临最大的考验之一就是中等收入陷阱，这个概念是世界银行提出来的，主要指一个国家从低收入上升到中等收入国※家后，往往会面临经济持续降速，长时间在低增速徘徊不前。问题的本质是经济发展到一定阶段后，创新和技术进步无法再次实现跨越式发展，往上无法跟高收入国家的创新竞争，往下无法跟低收入国家廉价的劳动力和各种资源竞争，结果就是经济上也上不去，短期也下不来。非常痛苦地在某一水平上下波动。整个国家经济进入一种停滞期。从行为经济学的角度来说，如果一个∑　经济体持续上升，往往能激发群体的生产消费活力，如果不断向下也会让很多人痛定思痛，创新改造。穷则思变嘛。这种不死不活就比较麻烦一些了，说不行还能吃上饭，说行，未来又看不到大的希望。这就非常容易让社会陷入低欲望状态。

通过宏观简析，可以看到地产目前面临的重要问题

1、主要问题是经济不稳，上升空间不明确，信心严重不足

2、全国地产开发总体产能过剩明显，但没有传说的那么严重

3、人口老龄化问题导致二手住宅供应增加，少子化导致新房需求不足

4、城市化率大幅提升后，再次快速提升空间已经不大

5、失去产业支撑的城市增多，空心化增加，加速人口往少数城市转移

如果我们说房价一定暴跌，未来房子白菜价，肯定非常多的群友赞同，老百姓也非常认同。因为大家都希望房子降价，最好北京上海的房子降到2000一平，这样随便工作几年就可以黄浦江边买江景房了，而且还可以买大别墅。但是毕竟生活是生活，不是想象，也不是口嗨就能过上好日子。所以我们还是希望通过客观的分析跟大家大致判断下未来的房价走势。

下边先张房价中各种成本占比

从上图不难发现，房价构成中，国家收走的大致占比56%，银行拿走9%的资★金利息，地产企业能占的部分只有24%，其中利润只有10%。所以客观来说很多群友骂开发商吸血鬼，还是是需要商榷的。极限压着企业降价也就是把10%的利润都吐出来，房价也就是9折。其实现在很多降价销售的楼盘，都是开发商在亏本回收流动性。目的就是活下去。而且从红线制度后，由于开发商融资成本增加，资金成本9%已经不够，有些开发商的资金成本实际已经超过15%。从房价占比来说，某地产大佬说官方拿走66%是有一定依据的，毕竟各种成本开支都需要缴税，开发商和供应商交的税费都算进去的话，整体税费不止14%。再加上银行拿走的部分，可能66%都打不住。超过70%是比较有把握的估算。

大家在分享交流的时候，我们反复说，要清楚中国最大的开发商是谁，另外还要搞清楚地产对中国经济的巨大作用。别说中国，就算工业化200年的美国，地产在整个经济体系的占比也不低。从人类已有历史看，目前没有一个经济体，房地产行业不行，但是经济能稳住。相信我们不会成为那个例外，目前看管理层也不想赌那个意外。理性的说地产到底对GDP影响多大？还是先上张去年的图吧

整个2022年地产行业是萎缩的，从对GDP贡献来说也就是6%左右。即便再算上建筑业中涉及房地产建设，装饰装潢之类的项目，实际占比也♀在10%以内。而同期美国地产业GDP占比超过12%。之所以老百姓觉得房地产对经济影响巨大，主要原因有两个方面，一个就是房子在各家庭资产占比过高，另外一个就是地方财政收入过多依赖卖地和房屋交易税费收入。如果从2022年GDP构成来看，这几年的经济调结构，效果还是非常︻明显的。当然注意GDP是经济的增加值，这里的GDP占比是增加值占比，跟实际感受不同的重要原因还是因为这个行业块头太大了，毕竟400万亿的存量规模，是GDP的3倍多。

只是理论分析，很难判断未来房价走势，落到数据上有些东西就比较明朗了。如果未来中国也把地产GDP占比提升到10%以上，那就要考虑一个如何稳住这12万亿基本盘的问题了。即便地产未来不能促进GDP增长，至少保证不拖累的情况下，也就是达到5%左右的增速，要么保持现在的利润，成交量增加；要么成交量降低，利润必须增加。其实有点让人不太容易接受的是，地产成交量已经连续2年下滑，那么维持地产GDP增量，只能是提升价格。现在这种量价都回落的局面对GDP的伤害实际是非常大。

通过以上分析我们不难发现，为什么我们昨天发文不炒房暂时结束了，当认房不认贷推出的时候，就意味着已经不存在不炒的问题了，不过当时一线城市还没表态，大家还有一丝幻想，是不是要压着这些风向标城市，但是当最后上海北京也推出这个政策后，意味着最后一个炒房阻碍被推倒。从官方7月份开始不提房住不炒就已经有苗头了，全国所∮有城市认房不认贷，那还提什么不炒房呢。反正2成首付，热点城市都买一套就是了。当然现在北京上海还保留首付3.5成的政策，如果一系列政策还稳不住地产市场，这个首付就要向全国看齐，如果还稳不住，那不排除一线城市的偏僻区域先〓放开户口。

从理性的角度来说，也不用骂管理层，毕竟现在全国必须上下一心度过中等收入陷阱，又没法让经济瞬间转型，完全摆脱地产。整个地产产业链决定着全国3成以上的就业和4成以上财政收入，具体可见之前发文地产

很多人说就算刺激也是卖旧房买新房，也达不到增加总销量的目的。那从管理层的角度来说，卖旧房算不算GDP？因为卖掉旧房就有买的，即便卖掉旧的不买新的，也是一个GDP增量收入。站在管理层的角度来看，怕的不仅是新房卖不动，而是房子不流动。出所有政策的目的，最终还是要让房子流动起来。本质上就是从原来打掉金融属性，到还原一部分金融属性，还原的底线就是既不能带偏了经济，重回地产老路，又不能脱离GDP增速太远。一句话就是要让地产好好活着，不能挂。

最后总结，刺激地产的目的是让地产这个行业回到GDP增速5%左右的区间。那么核心城市尤其是一线城市，就是要刺激他们量价回升。至少第一步销量要起来。可以以量换价，给经济转型争取时间。至于非核心城市，只要地方财政能支撑的住，跌不跌其实国家容忍度挺高，但是最好交易活跃起来，这就跟股市∑一样，不管涨跌，你得有量，不能也不涨也没量。当然就算下跌，能放出来量也行啊。只要能放量，也算活跃资本市场的要求达到了。再补充一个数据知识，很多自媒体为了混淆视听，拿着国家调查的全国房屋数据说事儿，什么6亿套房子，可以住下30亿人之类的。实际这是全国所有建筑总量，而非住宅总量。按照官方发布的中国人均住宅面积才41平，其中城市人均住宅面积才36平。而一线城市人均住宅面积在30平左右，户均在70平左右。住宅市场有没有呢？肯定是有的，只是现在的经济形势和对未来的预期压制了这种需求。毕々竟谁也羡慕电视剧里边的200平的大平层，抖音里的3层别墅。户均70平代表多数人有想改善住房的需求。以后再刷到类似上海人均150平的短视频，可以先让博主给套大平层住。要知道上海政府对于非普通住宅的认定是超过总价400万的内环就是非普通住宅☉。

对了关于股市的走势预判，我们争取在头条上快更新，毕竟公众号只能一天发一条。要捡着群友们都关注热点跟大家聊。